A construtora que permite que os compradores se mudem para seus imóveis antes da concessão do Habite-se, por parte da prefeitura, têm responsabilidade sobre qualquer incidente que possa ocorrer, tendo que pagar, inclusive, por uma moradia temporária, se houver desapropriação do local.

A opinião é de especialistas ouvidos pelo EXTRA sobre o caso de, pelo menos, quatro famílias que estão, desde fevereiro, morando no condomínio Top Residencial, no Pechincha, em Jacarepaguá, na Zona Oeste do Rio. O edifício ainda não tem o Habite-se. O empreendimento — da construtora Enes, que originalmente havia sido lançado numa parceria com a construtora Zayd — é um dos que tiveram seus problemas relatados por compradores numa série de reportagens publicadas pelo EXTRA desde o último dia 18.

— Há um risco muito grande (em morar num imóvel sem autorização para habitação). A responsabilidade civil é do construtor, que permitiu que eles entrassem — explica a especialista em Direito Imobiliário e professora da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (Uerj), Rosângela de Azevedo Gomes.

Segundo o promotor do Ministério Público (MP) estadual Guilherme Magalhães Martins, caso um imóvel — que tenha moradores mesmo sem o Habite-se — seja desocupado pela prefeitura, a construtora pode ser obrigada pela Justiça a providenciar uma moradia temporária para essas famílias.

— O próprio Ministério Público pode agir, em casos como esse, de forma coletiva — explica o promotor.

Fonte: Extra

Você confia na vigilância do seu condomínio? Durante dois dias, o Bom Dia Brasil foi às ruas para checar como anda a segurança nos edifício.

Nosso teste começou na Zona Norte do Rio de Janeiro, no tradicional bairro da Tijuca. Em menos de três minutos de caminhada, encontramos o primeiro descuido: uma garagem escancarada, e o porteiro distraído na calçada.

Seguimos adiante e tocamos o interfone de outro prédio. Enquanto nosso produtor aguarda a resposta, uma moradora chega e, quando ela entra, nosso produtor entra junto.

E para encontrar outro descuido não é preciso ir longe, basta atravessar a rua. O portão da garagem de outro prédio fica aberto e, quando a moradora entra, não encontramos nenhuma dificuldade de entrar também. Na saída, é só apertar o botão e fechar a porta.

Encontramos um caminhão de mudança na saída e nenhum controle na entrada. Vemos mais uma garagem que permite a entrada de qualquer pessoa. Nosso produtor entra no prédio, pega o elevador e depois sai sem ser incomodado. Na saída, o aviso pede “mantenha a porta fechada”, mas não é atendido.

Mudamos de bairro, nosso teste agora vai para Copacabana, na Zona Sul do Rio. Nosso produtor entra no prédio perguntando sobre aluguel de apartamentos. Um dos porteiros diz que há vagas para alugar na garagem. Com a permissão dele, nosso produtor desce. Dentro do prédio, ninguém para acompanhar a visita.

Pegar o elevador fica fácil, é só escolher o andar e subir. Na saída, o porteiro desatento se surpreende.

Em dois dias de teste, visitamos cerca de 60 prédios e conseguimos entrar na maioria deles. Encontramos moradores imprudentes, porteiros desatentos e garagens desprotegidas. Descobrimos que a segurança nos prédios ainda é muito frágil.

Fonte: Bom Dia Brasil.

A empresa alertou para que os ocupantes do elevador não aceitem jamais ajuda de pessoas não autorizadas, além de manterem a calma.

Para o fabricante desses equipamentos, os elevadores são ambientes seguros, não havendo risco de falta de ar. Em circunstâncias desse tipo o usuário deve apenas aguardar o resgate seguro. Tentar sair sozinho da cabina pode colocar em risco a segurança dos que se encontram retidos no equipamento, afirmou a empresa.

Quanto ao profissional do condomínio, ele precisa identificar em qual andar o elevador está parado, chamar o técnico ou órgão responsável para realizar o resgate e verificar se a chave de abertura da porta está em um local seguro, com acesso somente a pessoas autorizadas e capacitadas. Além disso, a orientação da empresa é para que acima de tudo ele deve acalmar o passageiro retido, informando que o socorro já está a caminho.

Fonte: Folha do Condomínio

O aumento na oferta de em­­preendimentos imobiliários que oferecem áreas de lazer – piscina, salão de festa, cinema, sala de música e de ginástica, entre outros – dá margem a no­­vas relações (e novos conflitos) entre os condôminos. Quem pode usar esses equipamentos e quais são os limites para familiares, amigos e convidados que desfrutem esses espaços são detalhes que devem estar minuciosamente descritos no regimento interno de cada condomínio, a “legislação” que rege a vida nos conjuntos de apartamentos.

“Em cada condomínio há uma especificidade, dependendo da vontade dos moradores, das características dos condomínios e do que surge nas convenções. Por isso, não adianta pegar um texto pronto e implantar em qualquer caso, é preciso ver quais são as características de cada empreendimento e adequar o texto ao caso específico”, explica Dirceu Jarenko, vice-presidente na área de condomínios do Sindicato da Habi­­ta­­ção e Condomínios no Paraná (Se­­covi-PR).

De acordo com ele, esse é o documento básico que vai disciplinar o uso das áreas comuns e o cuidado na hora de redigi-lo é essencial para evitar problemas futuros. “Quem delimita e decide sobre o uso desses equipamentos são os moradores”, completa. Sandro Dudeck, sócio da Octra Administradora de Condomínios, usa uma analogia para explicar a especificidade e cuidado necessário para os itens e detalhes do regimento interno de cada prédio ou condomínio: “O regimento interno não é igual a bula de remédio. Cada edifício tem suas especificidades e precisa parar para pensar naquilo que estará no regimento”, afirma. Du­­deck conta que a indicação para os síndicos é fotografar todas as áreas do condomínio, analisar a fotos e imaginar quais situações podem vir a acontecer, para então redigir as regras, para ter um documento mi­­nucioso e particularizado.

Advogados lembram que é im­­portante seguir o regimento interno e a convenção, que fazem parte do regramento máximo dos condomínios. “E esses dois documentos de­­vem estar em sintonia, não podem estar desajustados com relação a alguma questão”, lembra o advogado Nelson Couto de Resende Couti­­nho, do escritório Assis Gonçalves, Kloss Neto e Advogados Associados. O morador se submete àquilo que está na convenção e quando for permitida a presença de visitantes, o advogado lembra que o bom-senso é a maior regra. “Se o condomínio permite que meus familiares usem a piscina e a piscina tem capacidade para 20 pessoas, não posso levar 50 convidados, porque vou gerar im­­possibilidade de uso para outros moradores”, exemplifica Coutinho.

Questão de costume

Sandro Dudeck comenta que, em São Paulo e outras cidades onde já é comum a oferta de condomínios-clube, que possuem opções de lazer, as regras são mais maleáveis. “Co­­nheço casos onde é possível que um visitante frequente faça um cadastro prévio ou apresente um exame médico e então pode usar a piscina e outros espaços dos prédios. Aqui, em Curitiba, ainda estamos nos acostumando com essa tendência e nossas regras são mais rígidas”, afirma. Para ele, com a proliferação de empreendimentos desse tipo, é provável que os moradores de condomínios se acostumem a dividir o espaço com pessoas além do vizinho.

Para resolver

Para Dirceu Jarenko, em situações nos condomínios em que não há nada previsto no regimento, o síndico deve atuar com parcimônia. “Se é uma criança que usa, se é uma situação pontual, acredito que os síndicos não precisam ser duros. Mas se é uma situação que se repete e incomoda outros moradores, é preciso conversar com o condômino que ge­­rou o problema e depois partir para efetivar as mudanças nos documentos do condomínio”, sugere. Por isso, a convenção tem de prever a possibilidade de mudança no regimento interno, com alguma facilidade, como a mudança nas regras sem a presença da totalidade dos moradores em convenções.

Na prática

Visitante, só acompanhado

No condomínio Raphael Ville, no Capão Raso, há cancha, sala de ginástica e playground para crianças. Há 10 meses o empreendimento foi entregue e, desde lá, não houve problemas para usos das áreas comuns. “Nós definimos que é possível que visitantes e familiares usem a área comum, desde que estejam acompanhados por um morador. Isso foi acordado em assembleia e consta na convenção”, explica o síndico Hernani Cesário.

A intenção de tornar comum o espaço contribuiu até para que dois moradores doassem suas esteiras para o condomínio. “Eles não tinham espaço para os equipamentos nos seus apartamentos e permitiram que eles ficassem na sala de ginástica, que é de uso comum, para que todos pudessem usar”, conta.

Outra restrição do Raphael Ville é o uso da cancha de esportes. No máximo seis convidados podem utiliza-la e mais de um morador tem de solicitar o uso noturno, quando é preciso ligar os refletores. “Com o interesse de mais de um condômino, não fica tão pesado o uso da iluminação, na conta de luz”, reforça.

“No meu condomínio foi feita uma assembléia para aprovação de pintura no prédio e assuntos gerais. Foi aprovado um orçamento para pintura (o que está correto). E foi também aprovado um orçamento de mais ou menos R$ l0 000,00 para colocação de grades na frente do edifício e uma cobertura de policarbonato na calçada de acesso ao hall de entrada. A pergunta é: (1) nos ‘assuntos’gerais podem aprovar um orçamento tão alto? (2) essas obras não são consideradas como alteração da fachada? (e portanto deveriam ter 100% de aprovação?).”

Quanto à primeira pergunta, a resposta é “não”. Nas assembléias ordinárias ou extraordinárias de condomínio, todos os temas de deliberação devem estar devidamente expressos no edital de convocação, para que a decisão seja válida e, principalmente, exigível dos condôminos ausentes. É o que se infere da Lei do Condomínio (art. 24, caput), ao referir-se que à assembléia geral ordinária compete aprovar as “matérias inscritas na ordem do dia”. A praxe de constar “assuntos gerais” como pauta de assembléia não atende, em princípio, a exigência da lei, razão por que se tem entendido que em “assuntos gerais” os condôminos só podem discutir os problemas gerais do condomínio, mas não deliberar em caráter definitivo. A irregularidade não é insanável. Basta que uma outra assembléia, devidamente convocada e com a ordem do dia expressa e específica, ratifique a decisão para que o problema esteja solucionado.

Quanto à segunda pergunta, entendemos que as obras de colocação de grades na frente do edifício não constituem uma alteração da fachada, no sentido de exigir-se quórum unânime para a validade de tal decisão (Lei 4.591/64, art.10). A uma, porque não se trata de iniciativa de um só condômino, visando beneficiar-se com exclusividade de inovação no prédio. A duas, porque em princípio a colocação de grades só afeta o andar térreo do prédio, o qual, por ser diferente dos demais, tal como a cobertura, não forma um conjunto-padrão de equivalência uniforme, como os andares-tipo do edifício, em que uns têm de ser idênticos aos outros. A três, porque, mesmo que a grade efetivamente constitua uma modificação da fachada original, sua colocação é necessária do ponto de vista da segurança dos moradores, o que constitui razão para afastar qualquer impedimento de ordem legal, como vêm reiteradamente decidindo nossos tribunais. Em hipóteses tais, o quórum mínimo exigível, no nosso entender, é o de 2/3 (dois terços) do total de frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção do condomínio.

Quanto à colocação de uma cobertura de policarbonato na calçada de acesso ao hall de entrada, só podemos expressar nossos parabéns ao prédio, já que está se preocupando com a segurança das pessoas que entram e saem do edifício, evitando que haja acidentes e resguardando os proprietários contra possível ação de indenização. É exemplo que deve ser seguido por todos.

A tragédia no centro trouxe à tona uma prática totalmente desaprovada: obras que são feitas sem acompanhamento de um engenheiro ou de um arquiteto. Seja uma simples obra ou a mais complexa, é preciso ter um profissional que ficará responsável pelo projeto.

De acordo com Antônio Eulálio Pedrosa, membro do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, o Crea-RJ, a falta deste responsável pode acarretar por exemplo, incêndios, quando a parte elétrica é comprometida, ou desmoronamento, quando se mexe no pilar de sustentação.
Além disso, é preciso checar se a empresa contratada para realizar a obra é legalizada, exigir o registro no Crea e o licenciamento na Prefeitura.

Fonte: IG