Nos edifícios submetidos ao regime da Lei 4.591/64, cabe ao conselho consultivo desempenhar o papel de assessor do síndico e fiscal do dinheiro dos condôminos, sem que os demais consortes fiquem alienados da fiscalização. Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora. É preciso confrontar o papel com a realidade, para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

De texto veiculado pela Associação das Administradoras de Condomínio de Curitiba (Apac), colhemos algumas dicas para os membros do conselho consultivo, as quais transcrevemos:

“Para analisar as pastas mensais, a Apac sugere que cada conselheiro escolha mensal e aleatoriamente uma das partes (pessoal, manutenção predial, manutenção fixa etc.) para esmiuçar da seguinte forma:

- Avaliar a veracidade, a necessidade e autenticidade dos documentos;

- Ligar aos fornecedores ou prestadores de serviços para conferir valores pagos;

- Consultar zeladora e porteiro sobre a realização de serviços pagos a terceiros;

- Consultá-los sobre o recebimento de seus direitos e benefícios;

- Somar os valores constantes nos extratos bancários oficiais para confirmar as despesas com CPMF, taxas etc.;

- Comparar as cópias de recibos e depósitos com os créditos;

- Analisar se as autenticações dos documentos são realizadas em bancos conhecidos;

- Cruzar alguns pagamentos com o extrato oficial e o paralelo.”

São conselhos formulados por quem já vivenciou muitos tipos de fraude no condomínio. Felizmente o cerco contra os fraudadores está apertando. A obrigatoriedade de se pagar a guia de recolhimento do INSS através da Internet, por doc eletrônico, é um alívio para os condôminos (não foram poucos que tiveram a surpresa de saber, anos depois, que as guias de recolhimento haviam sido falsificadas e que nada fora efetivamente pago).

A propósito, recebemos correspondência de Nereu João Lagos, de Curitiba, na qual ele nos indica modo de se relacionar os débitos pendentes do condomínio, para que os moradores possam acompanhar e fiscalizar, sem correr nenhum risco em relação às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo o síndico, seu edifício adota, há mais de nove anos, um procedimento que elimina essa possibilidade de fraude: simplesmente relaciona no item “receitas” as quantidades e os valores das taxas de condomínio recebidas e, em item à parte, “quadro de inadimplência”, as taxas e os valores de cada taxa que se encontra em atraso, sem mencionar o número e o dono do apartamento. “Dessa forma, – enfatiza – qualquer condômino poderá acompanhar o pagamento ou não das taxas atrasadas.”

Ações trabalhistas são provocadas por descuidos

Descuidos e falta de conhecimento da legislação podem gerar processos na Justiça. De acordo com Carlos Samuel de Oliveira Freitas (foto), advogado e proprietário de administradora de condomínios no Rio de Janeiro, contratar ou demitir um funcionário é um processo burocrático, mas não é tão difícil quanto enfrentar uma ação trabalhista. Para o empresário, quando a questão judicial envolve o condomínio, a situação fica ainda pior. Segundo ele, o síndico deve conhecer todos os trâmites para contratar, manter e demitir um colaborador, para evitar algumas armadilhas.

Carlos Freitas explicou que em vários casos as ações trabalhistas são provocadas por pequenos descuidos ou falta de conhecimento da legislação. Além do desgaste físico e emocional de todos os envolvidos, a ação judicial movida por um ex-funcionário prejudica o orçamento do condomínio, podendo até deixar as contas em vermelho”, alertou Freitas.

Processo de admissão, folha de pagamento, férias, alteração de função, turno de trabalho, folgas e outros itens fazem parte da rotina de administração de pessoal. É preciso ainda esclarecer as dúvidas dos profissionais contratados, entre elas, as questões mais comuns são referentes às horas extras, que devem ser pagas sempre que o tempo do turno de trabalho for excedido.

Outra informação prestada pelo empresário refere-se à jornada de trabalho, que não deve ser superior a oito horas diárias e 44 horas semanais. Todo funcionário tem direito a repouso semanal remunerado e a uma hora de intervalo para refeição quando o turno ultrapassar as seis horas diárias. Se o colaborador não cumprir seu horário de refeição, tem direito a hora extra. “Há ainda outros detalhes que podem gerar problemas trabalhistas, como o intervalo necessário entre a folga e o retorno do trabalho para folguistas noturnos e o pagamento extra em caso de acúmulo de funções”, destacou.

Uma alternativa interessante para os condomínios, segundo Freitas, é a contratação de uma empresa terceirizada para realizar as atividades condominiais, como a limpeza, manutenção, portaria e vigilância. “É uma boa opção, pois reduz as despesas com funcionários. Com profissionais terceirizados, o condomínio não precisa se preocupar com os custos de admissão e demissão de pessoal e nunca ficará na mão, já que a terceirizada é obrigada a mandar outro funcionário para substituir quem estiver de férias ou tiver faltado por qualquer motivo”, disse.

No entanto, segundo ele, que é diretor de Locações da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), mesmo com a contratação de uma empresa terceirizada, o condomínio não está livre das ações judiciais. Se houver alguma ação contra a empresa e o condomínio for citado, o pagamento dos custos será de sua responsabilidade caso a terceirizada não arque com o prejuízo.

Fonte: Folha do Condomínio

Há, em média, 2.700 imó­­­­veis comerciais dis­­­­poníveis para ven­­da e locação em Curi­­tiba, de acordo com estimativa do Sindicato da Habitação e Condomínios no Paraná (Se­­­­covi-PR). Para fazer sucesso com investidores e também com o consumidor final, essas unidades precisam apresentar três características prin­­cipais: boa localização, versatilidade para mudança do layout e estar rodeado por uma vizinhança capaz de atrair o público.

“O fundamental para o em­­­­preendimento que quer se prestar a ser comercial é a localização. Para qualquer ativida­­de, o endereço é como se fosse o cartão de visitas do local. Um endereço privilegiado faz diferença, tanto para o investidor, que poderá exigir mais pela ocupação do local, como para o consumidor final, que depende do endereço para garantir os clientes”, comenta o diretor regional da Rossi, Gustavo Kosnitzer.

Prioridades

O que os comerciais precisam oferecer?

- Boa localização

- Flexibilidade de layout

- Vizinhança com serviços diversificados

Fonte: Gazeta do Povo

“A ação processual deve ser o último recurso procurado para a resolução desse tipo de conflito, extremamente comum nos edifícios. O caso deve ter uma conciliação no próprio condomínio. Detalhar no regimento interno certas regras como a limitação de espaços permitidos aos bichos, cuidados em seu transporte, além da exigência da limpeza e do bom comportamento animal, incluindo multas e outras sanções, é o melhor caminho para ditar a boa convivência entre vizinhos e seus bichos de estimação”, relata Gabriel Karpat.

Outra alternativa que pode ajudar bastante a prevenir brigas entre condôminos, de acordo com o consultor, é a promoção de campanhas educativas. “Nesse sentido, o síndico com o auxílio da administradora do condomínio pode reunir os moradores que possuem animais e trazer um especialista – veterinário ou adestrador – para que os ensinem como treinar seus respectivos bichos de estimação a terem um bom comportamento”, explica.

O especialista relata que o excesso de barulho e de sujeira, além do comportamento inadequado oferecendo riscos aos demais moradores são as principais queixas que provocam a discórdia entre vizinhos quando o assunto é animal. Os campeões de reclamação são os cachorros, seguidos por pássaros “falantes” como o papagaio e a taquara.

“A dica mais valiosa é que, independentemente do bicho de estimação e do que dita o regimento condominial, o morador tenha sempre o bom senso como fio condutor dessa relação. O respeito à individualidade do vizinho é essencial para que todos os envolvidos – condôminos, animais e seus donos – convivam em harmonia e tenham o seu bem-estar preservado”, conclui o diretor da GK Administração de Bens.

Fonte: Licita Mais

Iniciativa terá seu lançamento na quinta-feira(10)

Neste mês e em junho, 15 condomínios de Moema, na zona Sul de São Paulo, participam de uma competição para ver quem consegue reduzir mais o consumo de água. É a Disputa de Condomínios, iniciativa promovida pela Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (Sabesp). O objetivo, segundo a estatal, é promover o uso consciente líquido. A iniciativa terá seu lançamento na próxima quinta-feira (10).

Os moradores e empregados de cerca de 700 apartamentos, além dos funcionários dos edifícios, receberão cartilhas e treinamento com dicas de economia do Programa de Uso Racional da Água (PURA), da companhia. As crianças também participam do trabalho, já que são grandes multiplicadores do uso racional. A estimativa é que três mil pessoas estejam envolvidas nas ações. Os 15 condomínios ficam nas ruas Aratãs e Rouxinol, do bairro.

O condomínio que conseguir a maior redução percentual no consumo nesses meses, em relação ao mesmo período de 2011, receberá novos equipamentos hidráulicos, mais econômicos, como torneiras, chuveiros e descargas. Eles serão instalados nos apartamentos e na área social.

A expectativa da Sabesp é de que, com as orientações e palestras associadas à premiação, os moradores e funcionários modifiquem seus hábitos e passem a utilizar a água sem desperdício mesmo depois de terminada a iniciativa.

As dicas repassadas pela companhia abrangem hábitos domésticos, recomendações gerais para o condomínio e noções práticas para a detecção de vazamentos. Entre as recomendações estão regar as plantas no começo do dia ou à noite, quando a evaporação é menor; tomar banhos mais curtos e fechar o registro ao se ensaboar; usar uma esponja para remover os restos de comida da louça, não a água corrente; fechar a torneira ao escovar os dentes ou fazer a barba; e não utilizar a mangueira para lavar a calçada, mas sim a vassoura.

Nesta quinta-feira ocorrerá o lançamento da Disputa de Condomínios, na paróquia Nossa Senhora da Esperança. O evento terá palestras sobre as regras da iniciativa, a importância da água e o benefício do uso racional.

Pouca água disponível

Usar a água de forma racional é essencial na Região Metropolitana de São Paulo. De acordo com a Organização das Nações Unidas (ONU), a recomendação é que cada morador tenha à disposição 2,5 milhões de litros de água por ano. Na Grande São Paulo, no entanto, existem apenas 140 mil litros de água por ano para cada habitante e não há mais mananciais a serem explorados.

Parte da água que abastece a região é captada no sul de Minas Gerais, informou a companhia.Ainda conforme a Sabesp, para efeito de comparação, o Estado de Pernambuco possui 1,27 milhão de litros de água por ano para cada morador – nove vezes o volume disponível para quem mora na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP).

Fonte: Folha do Condomínio

Os condomínios do Brasil, se coletivamente organizados, seriam uma grande força social, mais uma via de apoio à transformação do país em um estado moderno.

A tese é simples. Devido à dimensão continental do Brasil e às dificuldades na implantação de novos costumes, é possível obter melhores resultados em qualquer programa que envolva a população, valendo-se da elevada concentração de habitações nos condomínios brasileiros como meio canalizador de ações sociais.

Não temos estatísticas oficiais, mas é fácil concluir que pelo menos S! (um terço) das famílias brasileiras vive e trabalha, atualmente, em edificações reguladas pelas normas condominiais. Isso corresponde a mais de 60 milhões de pessoas.

No caso da coleta seletiva do lixo, por exemplo, o esforço público ou privado que for direcionado aos condomínios, por intermédio do síndico ou administradoras, terá maior resultado do que se voltado a moradias individuais. O ganho é de escala. Em média, em cada condomínio, vivem pouco mais de 50 famílias. É um número que não pode ser desprezado.

A coleta do óleo de cozinha, destinando-o à reciclagem, é outro tópico que deve merecer consideração. Uma campanha objetiva, direcionada aos condomínios, permitirá a obtenção de ganhos significativos pelo simples motivo de que a afluência dos prédios facilita a logística do recolhimento do óleo usado.

Da mesma forma, qualquer proposta de economia de água será mais eficaz se tiver o condomínio como o centro de suas atenções. E assim por diante.

O potencial de ação dos condomínios coletivamente considerados parece não ter chamado a atenção, ainda, das pessoas que determinam as políticas publicas do país. Mas é importante que passe a ser levado em conta.

Não se está a dizer que seja tarefa fácil mobilizar síndicos, administradoras e condôminos de qualquer cidade ou região. Para tanto, são necessários todos os meios comunicativos e de persuasão. O que se enfatiza é que tais meios, quando utilizados, poderão trazer a resposta esperada com menos custo para a iniciativa.

Nessa perspectiva, destaca-se a figura do síndico, líder natural da comunidade de residentes ou usuários, a quem deve ser destinado papel singular e indispensável na organização e na obtenção das metas a serem atingidas.

O investimento que se fizer nos condomínios, pela lei natural da imitação de comportamentos, fará com que a parte da população que reside em casas isoladas também adote atitudes assimiladas, com reflexos positivos para toda a sociedade. Prova disso temos em Curitiba, onde prédios que cuidam de seus jardins com esmero têm sido alvo de imitação pelos proprietários de outras edificações.

O recado está dado. É de graça para quem quiser aproveitá-lo.

* Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.

Fonte: ICNews