Ficou assim aprovada a matéria:

?Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.?

De início, soa estranho ver o legislador utilizar a expressão ?reunião da assembléia dos condôminos?, já que a palavra ?assembléia? significa ?reunião de pessoas que têm algum interesse em comum, ger. em grande número, com a finalidade de discutir e deliberar conjuntamente sobre temas determinados? (Houaiss). Toda assembléia é uma espécie de reunião, não havendo necessidade de repetir a palavra. Bastaria dizer que o síndico convocará anualmente ?assembléia dos condôminos?.

Pauta Mínima

O novo texto acrescentou mais dois itens essenciais na pauta mínima da assembléia geral ordinária do condomínio. Pela Lei 4.591/64, a finalidade básica do ato era a de aprovar ?as verbas para as despesas de condomínio? (art. 24) e demais matérias inscritas na ordem do dia. Agora, além do orçamento, será obrigatório incluir o rateio das despesas e a prestação de contas do síndico. Dos novos requisitos, o primeiro praticamente se confunde com o orçamento. Este deve ser feito de forma global, indicando, de conseqüência, quem e em que proporção será custeado (rateio).

Tão importante quanto o orçamento é a prestação de contas. Fez bem o codificador em reforçar a exigência, já incluída nas atribuições do síndico. Embora todo mandatário tenha obrigação natural de prestar contas ao mandante, independente de previsão contratual, não custa deixar o tema duplamente explicitado.

Duas outras matérias foram lembradas pelo legislador. A eventual eleição do síndico, se seu mandato estiver prestes a findar, e a alteração do regimento interno, se essa for a necessidade e a vontade dos condôminos. Tais inclusões servem apenas como lembrete ao síndico, na hora de convocar a assembléia, não tendo caráter obrigatório.

Poder de decisão

parágrafo 1olegislador repete o critério hoje vigente, que permite a um quarto dos condôminos convocarem assembléia, na omissão do síndico. A mesma regra é repetida adiante (art. 1.355), ao tratar o Código das assembléias extraordinárias.

parágrafo 2opete-se norma existente na Lei do Condomínio (art. 27), porém de escassa utilização, dada a autonomia que os condomínios adquiriram no Brasil em termos deliberativos. Não há mais necessidade de se aguardar 15 (quinze) dias para ingressar com medida que transfira a decisão para magistrado.

O socorro ao juiz só acontece, na prática, quando os gestores do prédio não podem praticar atos de força, como a execução dos títulos de cobrança. A presença dos condôminos em geral é pequena nas assembléias, mas seu poder de decisão não tem merecido reparos nem carece de auxílio do Judiciário

Ações trabalhistas são provocadas por descuidos

Descuidos e falta de conhecimento da legislação podem gerar processos na Justiça. De acordo com Carlos Samuel de Oliveira Freitas (foto), advogado e proprietário de administradora de condomínios no Rio de Janeiro, contratar ou demitir um funcionário é um processo burocrático, mas não é tão difícil quanto enfrentar uma ação trabalhista. Para o empresário, quando a questão judicial envolve o condomínio, a situação fica ainda pior. Segundo ele, o síndico deve conhecer todos os trâmites para contratar, manter e demitir um colaborador, para evitar algumas armadilhas.

Carlos Freitas explicou que em vários casos as ações trabalhistas são provocadas por pequenos descuidos ou falta de conhecimento da legislação. Além do desgaste físico e emocional de todos os envolvidos, a ação judicial movida por um ex-funcionário prejudica o orçamento do condomínio, podendo até deixar as contas em vermelho”, alertou Freitas.

Processo de admissão, folha de pagamento, férias, alteração de função, turno de trabalho, folgas e outros itens fazem parte da rotina de administração de pessoal. É preciso ainda esclarecer as dúvidas dos profissionais contratados, entre elas, as questões mais comuns são referentes às horas extras, que devem ser pagas sempre que o tempo do turno de trabalho for excedido.

Outra informação prestada pelo empresário refere-se à jornada de trabalho, que não deve ser superior a oito horas diárias e 44 horas semanais. Todo funcionário tem direito a repouso semanal remunerado e a uma hora de intervalo para refeição quando o turno ultrapassar as seis horas diárias. Se o colaborador não cumprir seu horário de refeição, tem direito a hora extra. “Há ainda outros detalhes que podem gerar problemas trabalhistas, como o intervalo necessário entre a folga e o retorno do trabalho para folguistas noturnos e o pagamento extra em caso de acúmulo de funções”, destacou.

Uma alternativa interessante para os condomínios, segundo Freitas, é a contratação de uma empresa terceirizada para realizar as atividades condominiais, como a limpeza, manutenção, portaria e vigilância. “É uma boa opção, pois reduz as despesas com funcionários. Com profissionais terceirizados, o condomínio não precisa se preocupar com os custos de admissão e demissão de pessoal e nunca ficará na mão, já que a terceirizada é obrigada a mandar outro funcionário para substituir quem estiver de férias ou tiver faltado por qualquer motivo”, disse.

No entanto, segundo ele, que é diretor de Locações da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), mesmo com a contratação de uma empresa terceirizada, o condomínio não está livre das ações judiciais. Se houver alguma ação contra a empresa e o condomínio for citado, o pagamento dos custos será de sua responsabilidade caso a terceirizada não arque com o prejuízo.

Fonte: Folha do Condomínio

Um documento eletrônico que possui certificação digital tem garantia de autenticidade de origem e autoria, de integridade de conteúdo, de confidencialidade e de irretratabilidade, ou seja, de que a transação, depois de efetuada, não pode ser negada por nenhuma das partes. O certificado digital pode ser usado em conjunto com uma assinatura digital, de tal modo que qualquer alteração no documento eletrônico assinado o torna inválido.

A certificação digital é um tipo de tecnologia de identificação que permite que transações eletrônicas dos mais diversos tipos sejam feitas de forma a evitar que adulterações, interceptações ou outros tipos de fraude ocorram. Um certificado digital contém os dados de seu titular como nome, data de nascimento, chave pública, nome e assinatura da autoridade certificadora que o emitiu, podendo ainda conter dados complementares como CPF, título de eleitor, RG, etc.

A autoridade certificadora é o órgão responsável pela emissão do certificado e é considerada confiável, sendo que cabe a esta autoridade associar ao usuário um par de chaves criptográficas (pública e privada) que são emitidas e geradas pelo próprio usuário no momento da aquisição do certificado e que transformam um documento eletrônico em códigos indecifráveis que trafegam de um ponto a outro sigilosamente. No momento da utilização do certificado digital, a chave pública codificará o documento e a chave privada associada a ela decodificará e vice-versa.

Comparativamente podemos dizer que o certificado digital seria um RG eletrônico e a assinatura digital o equivalente ao carimbo acompanhado de selo que os cartórios brasileiros colocam para reconhecer firma em documentos.

Assim, com a junção desses dois elementos, aliados à criptografia, surge a garantia da autenticidade, da integridade, o do não repúdio à transação e da confidencialidade da informação, ou seja, as partes são mesmo quem dizem ser, e a transação online é legítima, autêntica, segura e não sofreu alterações ao longo do caminho.

De acordo com o ICP-Brasil estão previstos oito tipos de certificados, mas os mais utilizados são: o A3, de nível de segurança médio a alto, que é gerado e armazenado em um hardware criptográfico, disponibilizado em um cartão inteligente ou em um token, que processa todos os dados das operações, trazendo maior segurança, pois apenas o detentor da senha de acesso pode utilizar a chave privada, e as informações não podem ser copiadas ou reproduzidas, e possui validade de até 3 anos; o outro modelo é o A1, de menor nível de segurança, que fica armazenado em um computador e não utiliza cartões inteligentes ou tokens. Para emissão desse certificado é preciso criar uma senha de acesso e os dados são protegidos por esta senha, sendo que somente com a senha é possível acessar, mover e copiar a chave privada a ele associada, possuindo, esse certificado, validade de 1 ano.

Segundo conceito do próprio INTI, “a certificação digital é uma ferramenta de segurança que permite ao cidadão brasileiro realizar transações no meio eletrônico, que necessitem de segurança, como assinar contratos, obter informações sensíveis do governo e do setor privado, entre outros exemplos”. Ou seja, é uma ferramenta que nos permite, de modo seguro, rápido, ágil e eficiente trocar e enviar informações no ambiente eletrônico.

A certificação digital vem sido adotada desde 2001, através da Medida Provisória 2200-2, de 24 de agosto de 2001, que deu início à implantação do Sistema Nacional de Certificação Digital e, que nos dias de hoje, constitui-se de uma ferramenta imprescindível para qualquer negociação em ambiente eletrônico.

O que deve ser feito para ter a certificação digital?
O Instituto Nacional de Tecnologia da Informação (ITI) editou a Instrução Normativa nº 02, de 09 de agosto de 2011, que trata da documentação necessária para a emissão de certificados digitais E-CNPJ para os condomínios, exigindo para os condomínios que possuem convenção de condomínio registrada no Cartório de Registro de Imóveis após a entrada em vigor do novo Código Civil (11 de Janeiro de 2003) uma série de documentos originais com duas cópias simples.

Importante lembrar que apenas o síndico pode retirar o equipamento em uma autoridade certificadora. Não é possível fazê-lo por meio de procurações, por exemplo. Não basta comprar o certificado, é preciso validá-lo e esse trâmite só pode ser feito pessoalmente e na presença de um representante da autoridade certificadora.

Se toda a documentação do condomínio estiver em dia, da maneira correta, sem nenhum erro, a certificação dependerá apenas da instituição de irá expedir o certificado. Porém, quando há discrepâncias na documentação ou nas informações, pode chegar a demorar mais de trinta dias, até que o empreendimento coloque seus papéis em ordem.

Mas atenção, toda vez que for utilizar um certificado digital será solicitada a senha, a mesma que foi definida no momento da gravação do certificado digital. Se você esquecer ou perder sua senha, não há como recuperá-la ou substituí-la, e o certificado estará inválido e será preciso (i) solicitar a revogação do certificado digital invalidado, devendo-se, antes, certificar-se de que a chave pública anterior não mais está sendo usada; (ii) solicitar um novo certificado digital, arcando com encargos decorrentes, exatamente como na primeira emissão; (iii) solicitar a alteração dos acessos, anteriormente vinculados ao certificado digital inutilizado, vinculando-os ao novo certificado digital e (iv) atualizar a chave pública eventualmente distribuída, substituindo-a pela nova, pertencente ao novo certificado digital.

Porque vai ser obrigatório?
Até o dia 30 de junho de 2012, todos os condomínios deverão se adequar ao novo processo de envio de dados do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) através do site Conectividade Social ICP (Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira), da Caixa Econômica Federal.

Assim, os condomínios que possuem funcionários próprios deverão obter a devida Certificação Digital (Certificado Social, também conhecido como e-CNPJ), espécie de documento virtual que permite a identificação segura do responsável por operações realizadas através da internet) para que, a partir de meados de 2012, possam cumprir com as exigências e obrigações tributárias acessórias no tocante a folha de pagamento.

A obrigatoriedade é para toda a pessoa jurídica e para os órgãos governamentais e, para o Judiciário, os condomínios edilícios são equiparados à pessoa jurídica, exigindo-se, assim, deles as mesmas obrigações e responsabilidades de uma pessoa jurídica.

A certificação servirá para que o síndico ou a administradora utilize o canal “Conectividade Social”, da Caixa Econômica Federal. É por ali que trafegam informações sobre o FGTS, INSS, RAIS, entre outros.

Ainda que o condomínio não tenha funcionários é necessário providenciar a assinatura eletrônica, já que quem faz uso de RPAs (recibo de pagamento para autônomos) também terá de usar o canal “Conectividade Social” para fazer a transmissão de dados. Informações sobre o Imposto de Renda também serão enviados por esse canal.

Todos os condomínios, sem exceção, devem ter o seu certificado digital em mãos até, no máximo, o dia 30/06/2012, prazo estipulado pela Caixa Econômica Federal.

Existe multa caso a empresa não tenha?

Caso o condomínio não tenha a assinatura eletrônica, dados importantes sobre os funcionários, não serão enviados à Caixa Econômica Federal. O síndico e o condomínio ficam passíveis de processos trabalhistas e multas da Justiça do Trabalho.

A Caixa oferece mais informações aqui e aqui.

Fonte: Licita Mais

Contudo, segundo o mestre em Meio Ambiente e Arquitetura Bioclimática, gerente de Projetos Sustentáveis, Henrique Sala Benites, já existe uma tendência para que os projetos de Arquitetura optem por soluções de cobertura com base em princípios técnicos a fim de reduzir seu impacto ambiental. O mercado da construção civil tem se mostrado cada vez mais sensível a essas questões e passa a entender que a construção civil gera muitos impactos ambientais não só durante a fase de obras, como também ao longo de sua vida útil. Com o aumento das certificações de edifícios, o uso deste tipo de cobertura aumenta.

Benites explica que ao selecionar uma cobertura para um projeto, o arquiteto e suas equipes envolvidas devem avaliar o contexto do projeto e seu entorno, quais os possíveis impactos que poderão ser gerados tanto na escala urbana quanto na edificação, como também o resultado estético desejado. A cobertura representa uma superfície de grande área em um edifício. Um de seus principais objetivos é proteger os ocupantes da ação do tempo (chuva, calor, ventos, etc.) bem como trazer privacidade. Quando pensamos apenas no edifício, uma cobertura bem projetada deve barrar a entrada de calor no edifício no verão, e no inverno evitar a perda de calor para o exterior. Ao tratarmos da escada urbana, devemos avaliar o efeito estético dessa cobertura e também os problemas que podem ser ocasionados. O uso de materiais e cores escuras acaba por reter o calor, que se transforma em radiação e é devolvido á atmosfera. Em situação urbana, o conjunto de coberturas e das ruas asfaltadas, mais a falta de vegetação, criam o que se denomina efeito ilha de calor. È fácil entender isso ao compararmos a temperatura no centro de uma cidade á de um parque.

Para escolha da cobertura em uma edificação alguns critérios devem ser observados. Para o mestre em Meio Ambiente e Arquitetura Bioclimática, Henrique Benites, é muito importante avaliar detalhadamente o edifício em que será instalada a cobertura (existente ou novo) e ao seu entorno. No caso das coberturas frias, as restrições são menores, mas é muito importante ater-se ao incômodo que pode causar a vizinhança um edifício com cobertura altamente refletante em edifícios mas altos no entorno. No caso dos telhados verdes, deve-se verificar a capacidade de carga da estrutura, considerando a presença de água armazenada no substrato e eventual cisterna de armanezamento. O sistema de impermeabilização deve ser muito bem executado por empresas de confiança e prever proteção anti-raízes, bem como uma drenagem adequada. Deve-se avaliar se esta cobertura será ou não transitável, se á água armazenada será direcionada para reuso, se o sistema será modular ou de camadas construídas in loco, e qual a inclinação. A previsão de manutenção do sistema também deve ser detalhada ainda na fase de projeto. E juntamente com a seleção das espécies vegetais, avaliar se será necessário prever algum sistema de irrigação ou não.

Vários são os tipos de cobertura que podem ser usadas para tornar o empreendimento mais sustentável. Um exemplo de destaque é a cobertura que consome CO2, como a que será usada no estádio Mané Garrincha em Brasília e o projeto do TJDFT (Forum do Meio Ambiente e da Fazenda Pública do Distrito Federal), também em Brasília. Conheça os tipos mais relevantes as vantagens do uso destas técnicas, segundo Benites.

Fonte: SECOVI PR

Atualmente, uma das principais fontes de conflitos dentro dos condomínios refere-se ao rateio das despesas, sejam elas ordinárias ou extraordinárias, bem como em relação à forma e critérios de como este rateio deve ser realizado. Esta matéria é disciplinada pelo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10/01/2002), com as alterações trazidas pela Lei nº 10.931, de 02/08/2004, e recentemente pela Lei nº 12.607, de 05/04/2012, ficando estabelecido, no artigo 1.336, I, que é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. A ressalva legal prevista na parte final do dispositivo, incluída pela redação da Lei nº 10.931/2004, serve justamente para que seja adotado com justiça o princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa gerada. Abre-se, assim, a possibilidade de se convencionar outras formas de rateio das despesas condominiais.

Além disso, o cálculo da fração ideal não está mais adstrito ao “conjunto da edificação”, havendo apenas a exigência de que a fração ideal seja expressa na forma decimal ou ordinária, nos termos do art. 1.331, §3°: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.” Em outros termos, o legislador permitiu que a fração ideal seja atribuída às unidades autônomas de acordo com o caso concreto, sendo possível aproximá-la da justa definição física da propriedade, através de critérios que atendam às dimensões econômicas e jurídicas do direito de cada condômino, mas o que nem sempre poderá satisfazer a todos.

Assim, com o objetivo de definir o critério a ser utilizado para cálculo da fração ideal, podemos citar três fatores, quais sejam: a propriedade, o poder político e o custeio. Dependendo do tipo de empreendimento, podem-se levar em conta todos estes fatores, afastando o procedimento tradicional, no qual se considera apenas a fração ideal de acordo com a área de propriedade de cada condômino. Veja-se que o critério a ser adotado revela um conteúdo valorativo que remete à ideia de justa proporção. Estamos falando da busca de uma máxima proporcionalidade a qual, segundo Robert Alexy, na obra Teoria dos Direitos Fundamentais (ALEXY, 2008, p. 116 – 117), implica em três máximas parciais: a adequação, a necessidade e a proporcionalidade em sentido estrito. Estas máximas orientam a compreensão do critério a ser estabelecido, colocando em relevo os valores a ele relacionados. Portanto, ao se adotar um critério justo para o rateio de despesas, está-se, em verdade, buscando assegurar uma justa medida para esta divisão, considerando-se distintos valores, como o valor espacial (geométrico), o valor de uso do bem, o valor político, o valor econômico etc.

Deve-se atentar para que tudo isto esteja previamente previsto desde a concepção do empreendimento imobiliário e devidamente registrado no memorial de incorporação e na minuta da convenção de condomínio, depositados junto ao Registro de Imóveis.

Nesses novos modelos de empreendimentos imobiliários que vêm se tornando cada vez mais comum nas médias e grandes cidades, fica evidente que a atenção ao princípio da segurança jurídica nas relações entre condôminos não se traduz na aplicação de um critério único, devendo ser observadas as características peculiares de cada empreendimento no momento da definição da forma do cálculo da fração ideal que objetiva o rateio das despesas condominiais.

Fonte: Gazeta do Povo

O cargo de síndico não se aprende na escola ou na faculdade. Mas algumas dicas de especialistas do segmento podem ser bastante úteis, conforme mostrou o Bom Dia Rio. O Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi Rio) elaborou dez lições para ajudar na gestão do condomínio.

Veja as dicas
- Saber lidar e gerir pessoas (funcionários, fornecedores, condôminos e crianças) e reforçar o trabalho em equipe;

- Ter algum conhecimento financeiro ou desenvoltura com os números, já que o trabalho inclui controle de fluxo de caixa, negociação com fornecedores etc;

- Manter a disciplina e fazer valer a convenção, regulamento interno e o que for decidido em reuniões de assembleia;

- Ser conciliador e apaziguador, promovendo a integração das pessoas, estimulando-as a participar das decisões da administração do condomínio que são tomadas nas assembleias;

- Zelar pela imparcialidade nas decisões: saber separar os papeis de síndico e de condômino;

- Ser ético, já que representa os interesses dos condôminos, ou seja, de uma pequena (ou grande) comunidade;

- Ter cuidado com a manutenção do patrimônio, que deve ser periódica com respaldo técnico e preventivo;

- Treinar a comunicação: importante comunicar aos demais condôminos as decisões e os porquês delas;

- Manter-se atualizado: a cada dia a administração condominial é complexa, por isso a necessidade de constante atualização;

- Estar consciente das suas responsabilidades: o síndico representa o condomínio e não é a autoridade máxima, pois seus limites de atuação são definidos pela assembleia geral.

Fonte: G1