Ficou assim aprovada a matéria:

?Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.?

De início, soa estranho ver o legislador utilizar a expressão ?reunião da assembléia dos condôminos?, já que a palavra ?assembléia? significa ?reunião de pessoas que têm algum interesse em comum, ger. em grande número, com a finalidade de discutir e deliberar conjuntamente sobre temas determinados? (Houaiss). Toda assembléia é uma espécie de reunião, não havendo necessidade de repetir a palavra. Bastaria dizer que o síndico convocará anualmente ?assembléia dos condôminos?.

Pauta Mínima

O novo texto acrescentou mais dois itens essenciais na pauta mínima da assembléia geral ordinária do condomínio. Pela Lei 4.591/64, a finalidade básica do ato era a de aprovar ?as verbas para as despesas de condomínio? (art. 24) e demais matérias inscritas na ordem do dia. Agora, além do orçamento, será obrigatório incluir o rateio das despesas e a prestação de contas do síndico. Dos novos requisitos, o primeiro praticamente se confunde com o orçamento. Este deve ser feito de forma global, indicando, de conseqüência, quem e em que proporção será custeado (rateio).

Tão importante quanto o orçamento é a prestação de contas. Fez bem o codificador em reforçar a exigência, já incluída nas atribuições do síndico. Embora todo mandatário tenha obrigação natural de prestar contas ao mandante, independente de previsão contratual, não custa deixar o tema duplamente explicitado.

Duas outras matérias foram lembradas pelo legislador. A eventual eleição do síndico, se seu mandato estiver prestes a findar, e a alteração do regimento interno, se essa for a necessidade e a vontade dos condôminos. Tais inclusões servem apenas como lembrete ao síndico, na hora de convocar a assembléia, não tendo caráter obrigatório.

Poder de decisão

parágrafo 1olegislador repete o critério hoje vigente, que permite a um quarto dos condôminos convocarem assembléia, na omissão do síndico. A mesma regra é repetida adiante (art. 1.355), ao tratar o Código das assembléias extraordinárias.

parágrafo 2opete-se norma existente na Lei do Condomínio (art. 27), porém de escassa utilização, dada a autonomia que os condomínios adquiriram no Brasil em termos deliberativos. Não há mais necessidade de se aguardar 15 (quinze) dias para ingressar com medida que transfira a decisão para magistrado.

O socorro ao juiz só acontece, na prática, quando os gestores do prédio não podem praticar atos de força, como a execução dos títulos de cobrança. A presença dos condôminos em geral é pequena nas assembléias, mas seu poder de decisão não tem merecido reparos nem carece de auxílio do Judiciário

Nos edifícios submetidos ao regime da Lei 4.591/64, cabe ao conselho consultivo desempenhar o papel de assessor do síndico e fiscal do dinheiro dos condôminos, sem que os demais consortes fiquem alienados da fiscalização. Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora. É preciso confrontar o papel com a realidade, para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

De texto veiculado pela Associação das Administradoras de Condomínio de Curitiba (Apac), colhemos algumas dicas para os membros do conselho consultivo, as quais transcrevemos:

“Para analisar as pastas mensais, a Apac sugere que cada conselheiro escolha mensal e aleatoriamente uma das partes (pessoal, manutenção predial, manutenção fixa etc.) para esmiuçar da seguinte forma:

- Avaliar a veracidade, a necessidade e autenticidade dos documentos;

- Ligar aos fornecedores ou prestadores de serviços para conferir valores pagos;

- Consultar zeladora e porteiro sobre a realização de serviços pagos a terceiros;

- Consultá-los sobre o recebimento de seus direitos e benefícios;

- Somar os valores constantes nos extratos bancários oficiais para confirmar as despesas com CPMF, taxas etc.;

- Comparar as cópias de recibos e depósitos com os créditos;

- Analisar se as autenticações dos documentos são realizadas em bancos conhecidos;

- Cruzar alguns pagamentos com o extrato oficial e o paralelo.”

São conselhos formulados por quem já vivenciou muitos tipos de fraude no condomínio. Felizmente o cerco contra os fraudadores está apertando. A obrigatoriedade de se pagar a guia de recolhimento do INSS através da Internet, por doc eletrônico, é um alívio para os condôminos (não foram poucos que tiveram a surpresa de saber, anos depois, que as guias de recolhimento haviam sido falsificadas e que nada fora efetivamente pago).

A propósito, recebemos correspondência de Nereu João Lagos, de Curitiba, na qual ele nos indica modo de se relacionar os débitos pendentes do condomínio, para que os moradores possam acompanhar e fiscalizar, sem correr nenhum risco em relação às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo o síndico, seu edifício adota, há mais de nove anos, um procedimento que elimina essa possibilidade de fraude: simplesmente relaciona no item “receitas” as quantidades e os valores das taxas de condomínio recebidas e, em item à parte, “quadro de inadimplência”, as taxas e os valores de cada taxa que se encontra em atraso, sem mencionar o número e o dono do apartamento. “Dessa forma, – enfatiza – qualquer condômino poderá acompanhar o pagamento ou não das taxas atrasadas.”

No Paraná, a maioria dos condomínios residenciais tem ao menos uma quadra poliesportiva e um parque infantil. “Mesmo a infância sendo um período passageiro, muitos pais se preocupam com o lazer dos filhos pequenos e descartam condomínios sem quadras ou playgrounds. Eles preferem apartamentos que tenham área de lazer”, ressaltou o diretor do Secovi a ODiario.com.

Fazer com que os pequenos prefiram o parque aos equipamentos eletrônicos é, segundo Shimauti, outro desafio dos pais. “Se brinco, corro, jogo bola com meus filhos, eu passo um exemplo positivo. A possibilidade dele seguir esse modelo e preferir descer ao parque infantil para brincar com outras crianças, em vez de passar a tarde toda em frente ao videogame sozinho, é muito maior quando ele tem essa experiência positiva do contato com os pais”.

Fonte: Licita Mais

O síndico Júlio Cesar convocou a garotada para participar da assembleia geral

Jogar bola na garagem, brincar no saguão de entrada, fazer barulho pelos corredores e molhar o elevador depois de sair da piscina são os problemas mais comuns causados pelas crianças em condomínios. A lista de desrespeito às regras do prédio é longa e costuma dar dor de cabeça para síndicos e para os pais e moradores que querem ordem e sossego. De acordo com o advogado imobiliário e consultor de condomínios Rodrigo Karpat, os principais problemas são barulho, depredação do patrimônio, utilização da piscina e da sala de jogos fora dos horários estabelecidos, uso de trajes de banho no elevador social e aglomeração de jovens nos corredores.

Não é fácil administrar um prédio e impor às crianças as regras de boa convivência. Mas há maneiras simples e inteligentes de negociar com a criançada e colocar ordem no pedaço. Alguns condomínios maiores têm contratado monitores para vigiar e orientar as crianças sobre o bom uso das áreas comuns.

Outros prédios preveem espaços exclusivos para as crianças se reunirem e brincarem, o que as mantêm ocupadas e longe de confusões. Uma das alternativas é a instalação de brinquedos como pebolim e tênis de mesa. Foi assim que o Condomínio Vernon, no bairro de Pinheiros, em São Paulo, resolveu o conflito com a criançada. Em dias frios e chuvosos, eles não podiam se reunir na área da piscina e procuravam o salão de festas para bater papo e brincar. Fatalmente era registrado algum estrago causado pelo mau uso do local, o que resultou na proibição da entrada das crianças por lá.

Foi então que a síndica Sueli Inês da Cunha Leite teve uma ideia simples e bastante eficaz: transformar uma sala de descanso próxima à sauna, muito pouco utilizada pelos condôminos, em um salão de jogos com mesa de pingue-pongue. O lugar logo virou ponto de encontro da garotada. “Para todo problema com as crianças, o melhor caminho é o diálogo com elas e os pais, em busca de soluções”, resume Sueli, que comanda o prédio há 12 anos.

Para aproximar a criançada das decisões do condomínio e acabar de vez com a imagem de que o síndico é “chato”, Júlio Cesar Gonçalves, responsável pelo Condomínio Edifício Adelino Gaspar, em São Paulo, convocou a garotada para participar da assembleia geral. “Queria que as crianças entendessem qual a importância da participação dos moradores no dia a dia do condomínio e que nada é decisão do síndico. Se o pai dele não desce para a reunião, está delegando a outras pessoas decidir, por exemplo, sobre o funcionamento da quadra”, conta Gonçalves.

Segundo o síndico, a iniciativa deu certo. Na assembleia, as crianças puderam opinar e dar sugestões e, depois disso, estão mais conscientes de seus deveres e direitos. “Já senti uma mudança no comportamento delas e uma aproximação com a figura do síndico. Foi muito legal”, diz.

Já o condomínio Oásis, na Vila Santa Catarina, em São Paulo, encontrou outra solução para contornar problemas com a criançada: realizou a eleição do síndico mirim. Todos os condôminos com idade entre 7 e 12 anos foram convocados a participar. Várias crianças se candidataram ao cargo. A votação foi feita entre elas e minissíndico já está em atuação. “Agora, os jovens se reúnem, discutem suas ideias, apresentam suas revindicações e se policiam uns aos outros, tornando a convivência mais harmoniosa”, explica a advogada Gisele Fernandes Silva, gerente geral de condomínios do Grupo OMA Patrimônios, responsável pela implantação do projeto no local.

Orientação começa em casa

Apesar das medidas adotadas pelos condomínios, a orientação quanto às regras de boa convivência com vizinhos deve começar em casa. Os pais precisam estar sempre disponíveis para instruir os filhos sobre o cuidado com o patrimônio comum e o zelo com o bem-estar dos vizinhos. “É importante ensinar às crianças que cada ação tem uma consequência. Se ela quebrar um brinquedo da brinquedoteca, precisa saber que terá de abrir mão de um brinquedo seu para repor o prejuízo ou pagar com a mesada, por exemplo. Quanto mais ela sentir que o resultado da ação é ruim para ela, mais ela vai se responsabilizar”, explica a psicóloga Daniella Freixo de Faria, especialista em comportamento infantil.

Também é preciso que o condomínio deixe claro para os pais, as babás e as próprias crianças quais são as normas que devem ser cumpridas. “Quanto mais os pais participam do estabelecimento das regras, melhor resultado o condomínio tem”, avalia Daniella.

Por isso, é interessante que o condomínio interaja sempre com as crianças, por meio do síndico ou do zelador, envolvendo-as nas decisões. Se mesmo assim houver problemas, os pais devem ser informados dos transtornos provocados. Eles são civilmente responsáveis pelos filhos, inclusive por danos e prejuízos causados por eles ao condomínio.

Fonte: IG

Na hora de escolher onde morar a localização tem influência significativa. Além de calcular as distâncias, o trânsito da região pode ser decisivo. Em uma rua onde estão concentrados pontos comerciais, a velocidade dos carros será menor. Por outro lado, viver em uma via rápida ou estrutural, onde os veículos podem andar mais rápido, pode ser perigoso para o pedestre ou ciclista.

A influência dessa decisão é visível, porque a convivência entre a população e o trânsito é indicativa de qualidade de vida. “O sistema viário tem de ser pensado pata que a população possa conviver em harmonia com o trânsito. Então, quando você cria uma sistema viário onde o objetivo principal é a fluidez do trânsito, você inibe a convivência entre as pessoas e a qualidade do espaço da cidade fica pior. Então, além dos carros, é preciso pensar nas pessoas, que vão andar usar as calçadas”, explica o arquiteto e urbanista Rivail Vanin, professor da Universidade Positivo. Ele usa o exemplo do calçadão da Rua XV: “Na época, todo mundo imaginou que o fechamento seria um problema, porque as pessoas iam fazer compras de carro e não a pé. Mas o calçadão transformou o espaço em um local mais social, mais positivo para a cidade”, opina.

A acessibilidade gera valorização imobiliária. “Se, por um lado, um terreno próximo a uma via rápida gera valor comercial a princípio, aos poucos, quem mora aqui vai perceber desconforto, com ruídos e partículas oriundos do trânsito. Aí as pessoas buscam lugares mais retirados, mas que não têm a mesma facilidade para transitar de carro”, explica o arquiteto Luis Henrique Fragomeni, professor da Universidade Federal do Paraná.

Uso do imóvel

Escolher um lugar para se estabelecer vai depender também do uso do local. Se você quer uso comercial ou para serviço, estar perto de um entroncamento de ruas importantes facilita o acesso dos seus clientes, seu local fica mais visível. No uso residencial, normalmente essas vias são mais congestionadas e aí você acaba tendo, em um primeiro momento, uma valorização, porque é mais fácil de vender, é mais visível, mas, no dia a dia, essas pessoas acabam, depois, trocando esse imóvel em função do deslocamento.

“Um exemplo, o que a gente tem tido bastante em Curitiba nos últimos anos, são os binários. Normalmente, onde os binários estão sendo implantados, a população tem reclamado que antigamente eles tinham uma qualidade de vida maior, conseguiam atravessar a rua, andavam mais tranquilos pela rua, e depois que foram implantados os binários, tiveram mais dificuldade, até para acessar a casa”, comenta Vanin.

Mercado imobiliário

Grandes empreendimentos geram congestionamentos

Algumas regiões de Curitiba já apresentam tráfego intenso de carros e obras grandes, como condomínios que têm muitas unidades, só intensificam o problema. Quando um condomínio desse porte fica pronto, as vias próximas terão que comportar, em média, um carro a mais por apartamento.

O professor Rivail Vanin de Andrade, arquiteto, urbanista e professor da Universidade Positivo, comenta que nas regiões dos grandes empreendimentos haverá mais congestionamento, principalmente nos horários de entrada e saída do serviço. Para ele, uma das soluções seria o investimento em um sistema de transporte coletivo atraente para moradores de diversas regiões da cidade. Como medida paliativa, realizada pelas construtoras, Rivail sugere a construção de uma pista paralela à principal, em que o carro entre e, dessa forma, não obrigue o motorista que já está na via a reduzir tanto a velocidade.

“O reflexo desse adensamento também seria visto em outras regiões da cidade, que às vezes nem conseguimos prever”, comenta o arquiteto e urbanista Luis Henrique Fragomeni, professor da Universidade Federal do Paraná (UFPR). “Na região do Mossunguê e Ecoville, temos quase duas mil unidades em oferta, prontas ou que estão sendo construídas. Ruas de acesso como a Paulo Gorski e a Eduardo Sprada com certeza serão afetadas”, exemplifica.

Ele opina que se deveria ouvir mais as comunidades que sofrem com a construção dos grandes empreendimentos, pois os impactos que eles causam às vezes não são previstos.

Fonte: Gazeta do Povo

Um documento eletrônico que possui certificação digital tem garantia de autenticidade de origem e autoria, de integridade de conteúdo, de confidencialidade e de irretratabilidade, ou seja, de que a transação, depois de efetuada, não pode ser negada por nenhuma das partes. O certificado digital pode ser usado em conjunto com uma assinatura digital, de tal modo que qualquer alteração no documento eletrônico assinado o torna inválido.

A certificação digital é um tipo de tecnologia de identificação que permite que transações eletrônicas dos mais diversos tipos sejam feitas de forma a evitar que adulterações, interceptações ou outros tipos de fraude ocorram. Um certificado digital contém os dados de seu titular como nome, data de nascimento, chave pública, nome e assinatura da autoridade certificadora que o emitiu, podendo ainda conter dados complementares como CPF, título de eleitor, RG, etc.

A autoridade certificadora é o órgão responsável pela emissão do certificado e é considerada confiável, sendo que cabe a esta autoridade associar ao usuário um par de chaves criptográficas (pública e privada) que são emitidas e geradas pelo próprio usuário no momento da aquisição do certificado e que transformam um documento eletrônico em códigos indecifráveis que trafegam de um ponto a outro sigilosamente. No momento da utilização do certificado digital, a chave pública codificará o documento e a chave privada associada a ela decodificará e vice-versa.

Comparativamente podemos dizer que o certificado digital seria um RG eletrônico e a assinatura digital o equivalente ao carimbo acompanhado de selo que os cartórios brasileiros colocam para reconhecer firma em documentos.

Assim, com a junção desses dois elementos, aliados à criptografia, surge a garantia da autenticidade, da integridade, o do não repúdio à transação e da confidencialidade da informação, ou seja, as partes são mesmo quem dizem ser, e a transação online é legítima, autêntica, segura e não sofreu alterações ao longo do caminho.

De acordo com o ICP-Brasil estão previstos oito tipos de certificados, mas os mais utilizados são: o A3, de nível de segurança médio a alto, que é gerado e armazenado em um hardware criptográfico, disponibilizado em um cartão inteligente ou em um token, que processa todos os dados das operações, trazendo maior segurança, pois apenas o detentor da senha de acesso pode utilizar a chave privada, e as informações não podem ser copiadas ou reproduzidas, e possui validade de até 3 anos; o outro modelo é o A1, de menor nível de segurança, que fica armazenado em um computador e não utiliza cartões inteligentes ou tokens. Para emissão desse certificado é preciso criar uma senha de acesso e os dados são protegidos por esta senha, sendo que somente com a senha é possível acessar, mover e copiar a chave privada a ele associada, possuindo, esse certificado, validade de 1 ano.

Segundo conceito do próprio INTI, “a certificação digital é uma ferramenta de segurança que permite ao cidadão brasileiro realizar transações no meio eletrônico, que necessitem de segurança, como assinar contratos, obter informações sensíveis do governo e do setor privado, entre outros exemplos”. Ou seja, é uma ferramenta que nos permite, de modo seguro, rápido, ágil e eficiente trocar e enviar informações no ambiente eletrônico.

A certificação digital vem sido adotada desde 2001, através da Medida Provisória 2200-2, de 24 de agosto de 2001, que deu início à implantação do Sistema Nacional de Certificação Digital e, que nos dias de hoje, constitui-se de uma ferramenta imprescindível para qualquer negociação em ambiente eletrônico.

O que deve ser feito para ter a certificação digital?
O Instituto Nacional de Tecnologia da Informação (ITI) editou a Instrução Normativa nº 02, de 09 de agosto de 2011, que trata da documentação necessária para a emissão de certificados digitais E-CNPJ para os condomínios, exigindo para os condomínios que possuem convenção de condomínio registrada no Cartório de Registro de Imóveis após a entrada em vigor do novo Código Civil (11 de Janeiro de 2003) uma série de documentos originais com duas cópias simples.

Importante lembrar que apenas o síndico pode retirar o equipamento em uma autoridade certificadora. Não é possível fazê-lo por meio de procurações, por exemplo. Não basta comprar o certificado, é preciso validá-lo e esse trâmite só pode ser feito pessoalmente e na presença de um representante da autoridade certificadora.

Se toda a documentação do condomínio estiver em dia, da maneira correta, sem nenhum erro, a certificação dependerá apenas da instituição de irá expedir o certificado. Porém, quando há discrepâncias na documentação ou nas informações, pode chegar a demorar mais de trinta dias, até que o empreendimento coloque seus papéis em ordem.

Mas atenção, toda vez que for utilizar um certificado digital será solicitada a senha, a mesma que foi definida no momento da gravação do certificado digital. Se você esquecer ou perder sua senha, não há como recuperá-la ou substituí-la, e o certificado estará inválido e será preciso (i) solicitar a revogação do certificado digital invalidado, devendo-se, antes, certificar-se de que a chave pública anterior não mais está sendo usada; (ii) solicitar um novo certificado digital, arcando com encargos decorrentes, exatamente como na primeira emissão; (iii) solicitar a alteração dos acessos, anteriormente vinculados ao certificado digital inutilizado, vinculando-os ao novo certificado digital e (iv) atualizar a chave pública eventualmente distribuída, substituindo-a pela nova, pertencente ao novo certificado digital.

Porque vai ser obrigatório?
Até o dia 30 de junho de 2012, todos os condomínios deverão se adequar ao novo processo de envio de dados do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) através do site Conectividade Social ICP (Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira), da Caixa Econômica Federal.

Assim, os condomínios que possuem funcionários próprios deverão obter a devida Certificação Digital (Certificado Social, também conhecido como e-CNPJ), espécie de documento virtual que permite a identificação segura do responsável por operações realizadas através da internet) para que, a partir de meados de 2012, possam cumprir com as exigências e obrigações tributárias acessórias no tocante a folha de pagamento.

A obrigatoriedade é para toda a pessoa jurídica e para os órgãos governamentais e, para o Judiciário, os condomínios edilícios são equiparados à pessoa jurídica, exigindo-se, assim, deles as mesmas obrigações e responsabilidades de uma pessoa jurídica.

A certificação servirá para que o síndico ou a administradora utilize o canal “Conectividade Social”, da Caixa Econômica Federal. É por ali que trafegam informações sobre o FGTS, INSS, RAIS, entre outros.

Ainda que o condomínio não tenha funcionários é necessário providenciar a assinatura eletrônica, já que quem faz uso de RPAs (recibo de pagamento para autônomos) também terá de usar o canal “Conectividade Social” para fazer a transmissão de dados. Informações sobre o Imposto de Renda também serão enviados por esse canal.

Todos os condomínios, sem exceção, devem ter o seu certificado digital em mãos até, no máximo, o dia 30/06/2012, prazo estipulado pela Caixa Econômica Federal.

Existe multa caso a empresa não tenha?

Caso o condomínio não tenha a assinatura eletrônica, dados importantes sobre os funcionários, não serão enviados à Caixa Econômica Federal. O síndico e o condomínio ficam passíveis de processos trabalhistas e multas da Justiça do Trabalho.

A Caixa oferece mais informações aqui e aqui.

Fonte: Licita Mais