Nos edifícios submetidos ao regime da Lei 4.591/64, cabe ao conselho consultivo desempenhar o papel de assessor do síndico e fiscal do dinheiro dos condôminos, sem que os demais consortes fiquem alienados da fiscalização. Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora. É preciso confrontar o papel com a realidade, para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

De texto veiculado pela Associação das Administradoras de Condomínio de Curitiba (Apac), colhemos algumas dicas para os membros do conselho consultivo, as quais transcrevemos:

“Para analisar as pastas mensais, a Apac sugere que cada conselheiro escolha mensal e aleatoriamente uma das partes (pessoal, manutenção predial, manutenção fixa etc.) para esmiuçar da seguinte forma:

- Avaliar a veracidade, a necessidade e autenticidade dos documentos;

- Ligar aos fornecedores ou prestadores de serviços para conferir valores pagos;

- Consultar zeladora e porteiro sobre a realização de serviços pagos a terceiros;

- Consultá-los sobre o recebimento de seus direitos e benefícios;

- Somar os valores constantes nos extratos bancários oficiais para confirmar as despesas com CPMF, taxas etc.;

- Comparar as cópias de recibos e depósitos com os créditos;

- Analisar se as autenticações dos documentos são realizadas em bancos conhecidos;

- Cruzar alguns pagamentos com o extrato oficial e o paralelo.”

São conselhos formulados por quem já vivenciou muitos tipos de fraude no condomínio. Felizmente o cerco contra os fraudadores está apertando. A obrigatoriedade de se pagar a guia de recolhimento do INSS através da Internet, por doc eletrônico, é um alívio para os condôminos (não foram poucos que tiveram a surpresa de saber, anos depois, que as guias de recolhimento haviam sido falsificadas e que nada fora efetivamente pago).

A propósito, recebemos correspondência de Nereu João Lagos, de Curitiba, na qual ele nos indica modo de se relacionar os débitos pendentes do condomínio, para que os moradores possam acompanhar e fiscalizar, sem correr nenhum risco em relação às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo o síndico, seu edifício adota, há mais de nove anos, um procedimento que elimina essa possibilidade de fraude: simplesmente relaciona no item “receitas” as quantidades e os valores das taxas de condomínio recebidas e, em item à parte, “quadro de inadimplência”, as taxas e os valores de cada taxa que se encontra em atraso, sem mencionar o número e o dono do apartamento. “Dessa forma, – enfatiza – qualquer condômino poderá acompanhar o pagamento ou não das taxas atrasadas.”

Em princípio, qualquer administração de condomínio residencial deveria saber encontrar os consensos possíveis através de processos comunicacionais simples: conversar pessoalmente com alguém, escrever uma carta ou postar um e-mail, falar ao telefone, colocar um aviso no mural de recados e assim por diante. Na prática, as coisas são mais complexas e diretamente proporcionais ao número de unidades residenciais. Uma variável incontrolável pela administração diz respeito às características peculiares dos moradores como idade, condições de saúde, lazer, trabalho ou estudo em casa, intensidade de utilização das áreas condominiais. É apenas um dos públicos a atender. Existem outros: empregados (condomínio e condôminos), fornecedores e reparadores que entram e saem, comunidade do entorno e representantes dos serviços públicos (água, energia etc.). A gerência da comunicação nos condomínios se tornou uma atividade complexa e passou a exigir dedicação e conhecimentos específicos. Ela poupa o tempo do síndico e diminui a incidência de litígios judiciais.

Fonte: Jornal do Comércio

A pesquisa também apontou que mais da metade dos imóveis alugados pelos inquilinos paulistanos era de dois dormitórios com espaço entre 51 e 80 m². Do total de novas unidades alugadas em 2011, 83% foram apartamentos. O valor médio do aluguel ficou em R$ 1,8 mil, e 55% dos inquilinos utilizaram fiadores como garantia da locação.

“A faixa mais jovem da população geralmente passa por uma experiência com casa ou apartamento alugado antes de adquirir o primeiro imóvel. Antigamente, muitas pessoas passavam a vida inteira como inquilinas, mas o crescimento da economia e do poder aquisitivo, aliado ao aumento da oferta de crédito, facilitou a compra de imóveis”, afirmou Roseli Hernandes.

Fonte: Folha do Condomínio

Era domingo, começo da tarde, e o jeito foi contratar uma grande empresa, estruturada para atendimento de emergências. O único critério que o fornecedor estabeleceu no orçamento foi um determinado preço para cada metro de tubulação que haveria necessidade de desentupir, e a condição de que o valor total seria calculado depois da execução do serviço. Mas o que Gabriela não imaginava era a extensão da rede (70 metros), a qual gerou uma conta final de quase R$ 20 mil.

Segundo ela, duas lições foram extraídas do episódio. “Primeiro, é preciso que o síndico oriente muito bem os condôminos no que diz respeito à utilização correta da rede de esgoto, pois, do contrário, o susto e os prejuízos podem ser realmente grandes (foram retiradas até fraldas descartáveis da tubulação). Em segundo lugar, é preciso tomar cuidado com o preço desse tipo de emergência.” Segundo Gabriela, “não se discute a qualidade da empresa, do serviço e de seus profissionais. O trabalho foi realizado a contento. Todavia, é preciso ficar de olho na metragem que será desentupida e no valor do metro de cano desentupido”. Na medida do possível, já que numa emergência a extensão do serviço nem sempre pode ser pré-avaliada, que a verificação posterior da metragem seja feita “não por ‘pernadas’, mas com aparelho específico”, que “demonstre ao condomínio o registro dos reais metros desentupidos”. “É preciso exigir, também, a apresentação da tabela da empresa antes da realização do serviço. Nada de aceitar valores aleatórios”, recomenda.

Seis meses depois, relata Gabriela, voltou a vazar água na garagem e aí se descobriu que o problema vinha, de fato, “de fora para dentro”. “Uma obra realizada por uma empresa distribuidora de gás natural em frente ao prédio rachou uma tubulação de esgoto da Sabesp (Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo) e obstruiu a caixa de inspeção do condomínio. No final, a Sabesp foi quem consertou”, completa.

Quando o combinado não dá certo

No caso da síndica Mariza Carvalho Alves de Mello, que atua profissionalmente na função há 13 anos e hoje está à frente de quatro edifícios da zona sul de São Paulo, ela foi surpreendida com o preço final de uma obra previamente contratada e corriqueira: reparação do revestimento em azulejo da piscina do Condomínio Edifício Athenas Garden. Moradora do local e síndica do prédio na época, Mariza conta que fechou negócio com uma empresa que já tinha prestado serviços no edifício onde sua filha mora e que apresentara um orçamento razoável. “Eu combinei com o fornecedor que todo o custo do material ficaria por conta do condomínio, porque seria mais econômico. No entanto, no decorrer da obra, ele decidiu mudar o material por outro mais sofisticado e não deu certo. Além disso, a obra atrasou e muito material foi desperdiçado devido às chuvas torrenciais que caíram entre outubro e janeiro de 2011”, explica.

Mariza Carvalho observa que houve falhas na proposta do cálculo prévio da mão de obra e o total dos gastos com imprevistos foi maior do que o orçamento que a empresa ofereceu no começo. Por isso, antes de se iniciar qualquer obra, Mariza afirma que é importante que o síndico ou zelador converse com o fornecedor para esclarecer os possíveis imprevistos que podem vir a ocorrer ao longo do desenvolvimento do serviço.

Para o diretor executivo de uma grande administradora, Marcelo Mahtuk, os condomínios evitarão problemas se pactuarem previamente todos os procedimentos através de contrato, como “especificações do serviço, prazos, materiais, garantia, seguro de responsabilidade civil, equipamentos de proteção individual e formas de pagamento”. E ainda, que antes consultem as plantas da edificação e obedeçam às orientações da construtora. “Ao estabelecer critérios adequados na requisição do orçamento, consequentemente, as referências que os fornecedores utilizarem para estabelecer seus preços serão semelhantes”, justifica. Nesse escopo, explica Mahtuk, é preciso ainda que esteja expressa a capacidade técnica e jurídica da empresa.

Mahtuk ressalta também a necessidade de se adotar uma metodologia de avaliação das empresas. Nesse sentido, compete às administradoras contratadas pelos condomínios elaborar uma planilha com todos os dados importantes colhidas no escopo inicial, como “experiência da empresa que irá prestar o serviço, situação junto aos órgãos competentes, relação de clientes para consulta, detalhamento das técnicas utilizadas, preços abertos, prazos e formas de pagamento”.

Mahtuk arremata que o síndico deve não apenas avaliar de forma igual todos os orçamentos (pelo menos três), como levar em conta o conhecimento do fornecedor na solução do problema, preço e prazo. “E ainda, sobretudo, considerar a capacidade financeira do condomínio para a realização da obra”, completa. Em relação às obras emergenciais, quando a demora da contratação implicar em desperdícios ou prejudicar o que for essencial aos condôminos, Mahtuk aconselha pedir indicação à administradora, que deverá ter experiência com o fornecedor sugerido. Por fim, o diretor orienta os clientes a não considerarem “propostas comerciais com orçamentos baixos, e também a não se aventurarem com empresas novas ou técnicas e materiais não consolidados no mercado”.

Fonte: Direcional Condomínios

José Roberto Iampolsky (foto), diretor de uma administradora de condomínios alertou para a falta de informação dos usuários.

Erros mais comuns na garagem

Segundo o diretor da Paris Condomínios, alguns grandes edifícios suspendem o uso da clausura em horários de pico para evitar filas de carros na porta da garagem e acabam facilitando a ação de assaltantes. “O sistema não deve ser suspenso, principalmente quando há grande movimentação de veículos ou pessoas”, ensinou o empresário.

Ainda sobre a clausura de carros, também chamada de “gaiola”, Iampolsky recomendou que a mesma comporte apenas um veículo por vez. “Os carros de visitantes devem entrar no prédio somente com o motorista, que deve ser identificado na clausura. Se houver mais pessoas no carro, elas devem entrar pela portaria de pedestres após identificação e nunca dentro do veículo”, advertiu.

Falhas com pedestres

De acordo com o diretor, o morador não deve passar pela clausura quando há desconhecidos no local. O correto é esperar a pessoa ser liberada para só depois cruzar o compartimento. Ele lembrou ainda que parentes e amigos de moradores devem passar pela clausura, respeitando as regras de segurança como qualquer visitante.

Nas portarias onde não há passa-volumes, é comum ver o entregador aguardar o morador dentro na clausura, o que é errado. Iampolsky afirmou que o ideal é evitar o contato físico com o entregador, fazendo com que ele deixe a encomenda dentro da clausura e saia para que, então, o morador entre para pegar a entrega e deixar o pagamento.

O diretor da empresa sugeriu o uso de passa-volumes na clausura, pois o dispositivo permite que entregadores deixem as encomendas sem entrar no condomínio. Para ele, também é importante que haja um banco no local para que as pessoas possam esperar sentadas pela autorização da entrada. “A clausura deve ser feita de materiais fortes e resistentes. Embora bonito, o vidro não é a melhor opção”, finalizou Iampolsky.

Fonte: Folha do Condomínio

Segundo a Lello, descumprir as próprias normas estabelecidas pelo condomínio é a primeira atitude a ser banida, com multas se necessário, pois desestrutura qualquer sistema de segurança. Outro erro muito comum é em relação ao controle de acesso para a garagem. “O profissional de portaria não pode querer identificar o veículo, mas especialmente quem está dentro do veículo. E, na dúvida, não abrir o portão”, afirmou o gerente de Relações Humanas da empresa, José Maria Bamonde (foto).

De acordo com o profissional, por vezes os condôminos não se preocupam em observar o movimento das áreas internas do condomínio através do circuito de TV. Tal atitude, explicou Bamonde, pode comprometer todo o investimento em equipamentos de segurança. Além disso, conforme o gerente, é comum que as pessoas, ao chegar próximo do edifício, esqueçam de verificar se há estranhos nas imediações ou mesmo se os funcionários de vigilância e portaria estão devidamente posicionados.

Outro equívoco básico é o morador entrar no condomínio juntamente com o visitante. “As visitas devem passar sempre por um sistema de identificação, por mais incômodo que esse procedimento possa parecer”, afirmou o gerente da administradora. Da mesma forma, ele explicou, que nunca o condômino deve pedir ao porteiro que permita a entrada de alguém que ainda não tenha de fato chegado. A visita deve ser anunciada ao morador na hora.

Angélica Arbex, gerente de Marketing da administradora, apontou outro erro crasso, que segundo ela, deve evitado ao máximo: porteiros deixam seu posto, ainda quer por poucos minutos, sem nenhuma cobertura. “A presença de equipamentos como rádio e TV nas portarias também é incorreta, pois pode tirar a atenção do profissional. Apenas um monitor com imagens do circuito de câmeras deve ser mantido”.

Por fim, disse que é preciso romper com duas outras práticas corriqueiras e absolutamente arriscadas: deixar as chaves do apartamento ou do carro na portaria e repreender funcionários que causem algum transtorno justamente por cumprir as normas de segurança do condomínio.

Atitudes que comprometem a segurança do condomínio

- Desrespeitar as normas de segurança pré-estabelecidas;

- Porteiro abrir o portão da garagem ao identificar apenas o carro, sem verificar quem está no interior do veículo;

- Morador não observar o movimento nas áreas comuns do condomínio pelo circuito de TV antes de sair da unidade;

- Ao chegar ao condomínio, não verificar se há estranhos nas imediações.

- Entrar no prédio juntamente com visitantes;

- Autorizar o porteiro que libere antecipadamente a entrada de uma visita que ainda não chegou;

- Funcionário deixar a portaria vazia, sem cobertura de outro profissional;

- Equipamentos de rádio e televisão na portaria;

- Morador deixar as chaves do apartamento ou do carro na portaria e

- Condômino repreender funcionário que cumpre uma norma de segurança.

Fonte: Folha do Condomínio