Para não dar briga na piscina, no parquinho ou no salão de festas, o indicado é descrever com minúcias as normas de convívio no regimento interno.

O aumento na oferta de em­­preendimentos imobiliários que oferecem áreas de lazer – piscina, salão de festa, cinema, sala de música e de ginástica, entre outros – dá margem a no­­vas relações (e novos conflitos) entre os condôminos. Quem pode usar esses equipamentos e quais são os limites para familiares, amigos e convidados que desfrutem esses espaços são detalhes que devem estar minuciosamente descritos no regimento interno de cada condomínio, a “legislação” que rege a vida nos conjuntos de apartamentos.

“Em cada condomínio há uma especificidade, dependendo da vontade dos moradores, das características dos condomínios e do que surge nas convenções. Por isso, não adianta pegar um texto pronto e implantar em qualquer caso, é preciso ver quais são as características de cada empreendimento e adequar o texto ao caso específico”, explica Dirceu Jarenko, vice-presidente na área de condomínios do Sindicato da Habi­­ta­­ção e Condomínios no Paraná (Se­­covi-PR).

De acordo com ele, esse é o documento básico que vai disciplinar o uso das áreas comuns e o cuidado na hora de redigi-lo é essencial para evitar problemas futuros. “Quem delimita e decide sobre o uso desses equipamentos são os moradores”, completa. Sandro Dudeck, sócio da Octra Administradora de Condomínios, usa uma analogia para explicar a especificidade e cuidado necessário para os itens e detalhes do regimento interno de cada prédio ou condomínio: “O regimento interno não é igual a bula de remédio. Cada edifício tem suas especificidades e precisa parar para pensar naquilo que estará no regimento”, afirma. Du­­deck conta que a indicação para os síndicos é fotografar todas as áreas do condomínio, analisar a fotos e imaginar quais situações podem vir a acontecer, para então redigir as regras, para ter um documento mi­­nucioso e particularizado.

Advogados lembram que é im­­portante seguir o regimento interno e a convenção, que fazem parte do regramento máximo dos condomínios. “E esses dois documentos de­­vem estar em sintonia, não podem estar desajustados com relação a alguma questão”, lembra o advogado Nelson Couto de Resende Couti­­nho, do escritório Assis Gonçalves, Kloss Neto e Advogados Associados. O morador se submete àquilo que está na convenção e quando for permitida a presença de visitantes, o advogado lembra que o bom-senso é a maior regra. “Se o condomínio permite que meus familiares usem a piscina e a piscina tem capacidade para 20 pessoas, não posso levar 50 convidados, porque vou gerar im­­possibilidade de uso para outros moradores”, exemplifica Coutinho.

Questão de costume

Sandro Dudeck comenta que, em São Paulo e outras cidades onde já é comum a oferta de condomínios-clube, que possuem opções de lazer, as regras são mais maleáveis. “Co­­nheço casos onde é possível que um visitante frequente faça um cadastro prévio ou apresente um exame médico e então pode usar a piscina e outros espaços dos prédios. Aqui, em Curitiba, ainda estamos nos acostumando com essa tendência e nossas regras são mais rígidas”, afirma. Para ele, com a proliferação de empreendimentos desse tipo, é provável que os moradores de condomínios se acostumem a dividir o espaço com pessoas além do vizinho.

Para resolver

Para Dirceu Jarenko, em situações nos condomínios em que não há nada previsto no regimento, o síndico deve atuar com parcimônia. “Se é uma criança que usa, se é uma situação pontual, acredito que os síndicos não precisam ser duros. Mas se é uma situação que se repete e incomoda outros moradores, é preciso conversar com o condômino que ge­­rou o problema e depois partir para efetivar as mudanças nos documentos do condomínio”, sugere. Por isso, a convenção tem de prever a possibilidade de mudança no regimento interno, com alguma facilidade, como a mudança nas regras sem a presença da totalidade dos moradores em convenções.

Na prática

Visitante, só acompanhado

No condomínio Raphael Ville, no Capão Raso, há cancha, sala de ginástica e playground para crianças. Há 10 meses o empreendimento foi entregue e, desde lá, não houve problemas para usos das áreas comuns. “Nós definimos que é possível que visitantes e familiares usem a área comum, desde que estejam acompanhados por um morador. Isso foi acordado em assembleia e consta na convenção”, explica o síndico Hernani Cesário.

A intenção de tornar comum o espaço contribuiu até para que dois moradores doassem suas esteiras para o condomínio. “Eles não tinham espaço para os equipamentos nos seus apartamentos e permitiram que eles ficassem na sala de ginástica, que é de uso comum, para que todos pudessem usar”, conta.

Outra restrição do Raphael Ville é o uso da cancha de esportes. No máximo seis convidados podem utiliza-la e mais de um morador tem de solicitar o uso noturno, quando é preciso ligar os refletores. “Com o interesse de mais de um condômino, não fica tão pesado o uso da iluminação, na conta de luz”, reforça.